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Association | Controle - Transparence

09/06/2021
Droit de véto : litige immobilier entre associations

Il est question dans cet arrêt de rejet, une fois n’est pas coutume, d’un litige qui oppose plusieurs associations entre elles. Il illustre l’utilisation du droit de veto au sein d’une association.
Exposé des faits

Les faits, passablement complexes, méritent d’être relatés. Le 24 mars 1999, l’association F., qui exploite un foyer de jeunes travailleurs, a fait apport en pleine propriété d'un immeuble à l'association M., l'acte comportant un droit de veto au profit de l'association apporteuse afin de lui permettre de s'opposer à toute décision « contraire au caractère propre » du foyer. Le 21 juin 1999, M. a donné en location à F. une partie de cet immeuble pour une durée d'un an, reconductible tacitement et moyennant un loyer réduit, le bail imposant en contrepartie à la locataire de respecter le caractère désintéressé de la destination des lieux. Puis, le 30 juin 2008, M. a cédé l'usufruit de l'immeuble, pour une durée de cinq ans, à une troisième association, A. Le 19 mars 2013, elle a adopté une délibération donnant pouvoir à sa présidente de notifier la fin de l'usufruit et le non-renouvellement du bail. Le 27 mars 2013, en exécution de cette délibération, elle a signifié à A. la fin de l'usufruit et a délivré, le 5 juillet 2013, un congé à F. Parallèlement, le 1er mars 2013, A. avait conclu avec F. un avenant au bail du 21 juin 1999, portant sa durée à neuf ans, avec tacite reconduction, sauf préavis délivré douze mois à l'avance. En outre, le 16 avril 2013, A. a donné à bail à F. un appartement, pour une durée de six ans, moyennant un loyer annuel de 4 800 euros, et à Mme L., présidente de A. et directrice de F., un appartement, pour la même durée, moyennant un loyer mensuel de 379 euros. Le 23 octobre 2013, A., F., Mme L. et M. B., président de l'association F., ont assigné M. en résolution du contrat d'apport d'actif du 24 mars 1999 et en annulation de la délibération du 19 mars 2013. De son côté, les 25 et 28 octobre 2013 et 16 janvier 2014, M. a assigné A. et F. ainsi que leurs présidents respectifs en nullité de l'avenant du 1er mars 2013 et des baux du 16 avril 2013, en validité du congé du 5 juillet 2013 et en paiement d'une indemnité d'occupation. Un arrêt du 2 mars 2017, devenu irrévocable, a rejeté la demande d'annulation du contrat du 24 mars 1999 et annulé la délibération du 19 mars 2013. Cet arrêt est confirmé en tous points.

Questions de droit

S’agissant d’abord de l'avenant du 1er mars 2013, la Cour de cassation considère qu’il avait pour effet de modifier en profondeur l'économie du bail du 21 juin 1999, reconductible initialement annuellement, en portant sa durée à neuf ans avec un préavis de douze mois. Elle ajoute que cet avenant, conclu quatre mois avant la fin de l'usufruit, aboutissait à priver M., lorsqu'elle aurait repris la pleine propriété de l'immeuble, de son droit de non-renouvellement annuel du bail. Se réfugiant derrière la souveraine appréciation des juges d’appel, elle en a déduit que l'avenant avait été conclu en fraude des droits du nu-propriétaire et devait être annulé. S’agissant, ensuite, des baux litigieux, la Cour estime qu’ils avaient été conclus, moyennant un loyer très inférieur à la valeur locative, au profit de membres du personnel de F., parmi lesquels Mme L., également présidente de A. A ne rapportait pas la preuve de la pratique invoquée par celle-ci consistant à attribuer des logements moyennant un loyer réduit à des responsables de F. et que ces baux, conclus quelques semaines avant la fin de l'usufruit, étaient contraires aux intérêts de M. et portaient atteinte à ses droits. Là encore, les juges d’appel en ont souverainement déduit que ces contrats avaient été conclus en fraude des droits du nu-propriétaire et devaient être annulés. Concernant, enfin, le droit de veto restreint, accordé à F. pour s'opposer aux décisions contraires au « caractère propre » du foyer qu'elle gère dans les lieux donnés à bail et protéger son objet social, les juges d’appel ont estimé qu’il ne porte pas au droit de propriété de M. une atteinte disproportionnée. En effet, ce droit, qui s'exerce sous le contrôle du juge, ne prive pas la bailleresse du droit de refuser le renouvellement du bail pour un motif légitime. Par ailleurs, la cour d'appel a constaté que la décision du 19 mars 2013, autorisant la présidente de M. à délivrer congé à F., avait été définitivement annulée par l'arrêt du 2 mars 2017. Elle a souverainement retenu que la décision de ne pas renouveler le bail privait F. de la possibilité d'exercer dans les lieux loués, qu'elle occupait depuis 1924, les activités définies par ses statuts et était, par suite, contraire au « caractère propre » du foyer. Elle en a exactement déduit que le congé du 5 juillet 2013, délivré en exécution d'une décision annulée, et celui du 30 mars 2018 ne pouvaient être validés.

Xavier Delpech
Source :
Cour de cassation, 3e civ., 25 mars 2021, n°19-15.604




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